家庭的房子：老大人對起家厝的美意與規劃
文／陳佑寰、陳威駿執業律師
父母老了終究會變成老大人。老大人死後留下遺產給子女，其中價值最大的應該就屬不動產了，特別是為這個家辛苦打拼所買的房子，裡頭有家人相處的共同回憶，讓這看來冷冰冰的建物變成暖洋洋的家庭。
「起家厝」不僅具有房子(House)的經濟意義，更寓有家庭(Family)的精神意涵。由子女依法律平均繼承父母留下的起家厝，看似分配公平且維繫家人關係，卻可能因為子女意見分歧而難以有效利用。老人家實有必要考量在生前預先規劃以免死後留下爭議。
共有不動產不易有效利用
假設有四個子女因繼承遺產而共有起家厝且無其他繼承人。若這四個子女願意在一個屋簷下生活，應該是父母所樂見，但在現代社會實不容易看到，畢竟子女各自有自己的家庭與工作，很難強求住在一起。社會實務上通常是由其中一名子女長住並兼任祭祀祖先之責，其他子女雖偶爾回家相聚，卻會覺得沒有使用收益，不平則鳴。如果硬是要四個子女住在一起，相處久了，摩擦的機會變多，更容易起爭執。可考慮的解決之道是把起家厝賣掉，或是出租給別人，以均分利益。但對於家產應如何處分與利用，子女可能也有不同意見而滋生紛擾。
法律上，這四個子女對起家厝之不動產每人應繼分為四分之一，若未能達成分割協議或聲請法院裁判分割，則起家厝為四人公同共有。於此狀態，若要出賣不動產只能針對「整個」不動產，不能只出賣自己的應繼分，因該應繼分只是潛在的應有部分，尚不能自由處分。若要自由處分該潛在的應有部分，則必須另進行遺產之分割，將公同共有的財產變成分別共有，由四名子女各取得四分之一的應有部分。此時，任一子女即得對外出賣其應有部分，惟其他共有人有優先承買權。
若是要就整個不動產加以出賣，不論是公同共有還是分別共有的狀態，均應以共有人過半數及其應有部分合計過半數(但若應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算)之同意行之(參見土地法第34條之1)。惟若是仍保留起家厝的產權，但將該不動產出租給第三人再將租金平均分擔，亦不失為家產紛爭解決之道。出租利用屬於共有物的管理（參見最高法院100年度台上字第1776號民事判決），不論是公同共有還是分別共有的狀態，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數(但若應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算)之同意行之(參見民法第820條第1項與第828條第2項)。
由上可知，共有不動產之出賣與出租均採多數決，亦即原則上以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。以四名子女共有起家厝為例，需有三名子女同意採取某特定之出賣或出租方案，才能成就其事。但這其實並不容易，特別是如果四名子女本來就不合，互有嫌隙，又或是涉及都更議題而各有盤算，則更難達成上開同意之門檻。而如果只有兩名子女共有，那就必須兩人均同意。這可能會導致起家厝長期以來由某子女霸佔或閒置荒廢，而不能做最佳利用，不僅造成資源浪費，也辜負父母遺留家產要圈住一家人的美意。更糟的是，各子女將來會再有子嗣，則起家厝的產權會更加細分，人多嘴雜，越晚處理就越難解決家產問題。
老大人生前就起家厝的預先規劃
父母留下起家厝是一番美意，如果子女團結一心守住家產，固然可喜，起家厝則發揮類似祭祀公業的作用，成為家族的公共中心，互相加油，和氣生財。然而家家有本難念的經，子女不和者，事所恆有。父母好心留給後代的起家厝也可能衍生糾紛，若能在生前預先規劃，可避免後代爭權奪利撕破臉。
父母可考慮將未來可能分散的產權集中過戶給某子女，避免財產共有。若是以遺囑為之，當遺產很多時，固然可以將各個財產分別歸屬給各子女以發揮經濟效率並求其公平，例如起家厝分給某子女，其餘財產分給其他子女，均為個人單獨所有；但若遺產只剩下起家厝或少數特定財產，用遺囑指定應繼分或是遺贈的方式處理則可能會衍生特留分的糾紛，也就是沒有分到或分不夠遺產的法定繼承人會主張其特留分(如子女之特留分為其法定應繼分之二分之一)而另起爭訟。
為避免日後之遺產糾紛，父母可考慮以生前贈與的方式將起家厝移轉到某子女名下。由於該子女因受贈而取得產權，故該財產於被繼承人嗣後死亡時已非遺產。惟為避免老大人因失智或容易受騙而遭不肖子女設計為贈與行為，宜妥善利用監護宣告制度以保護老大人的財產安全。另應注意，若係因結婚、分居或營業所為之特種贈與，法律上預設為遺產之預付，故應將該贈與價額加入遺產而歸扣(參見民法第1173條)，又若被繼承人明確表示以贈與特定財產來預付遺產，實務上有認為得類推適用民法第1173條而歸扣(參見台灣高等法院高雄分院98年家上字第20號民事判決)。實務上有為規避贈與稅，而將不動產贈與改為買賣名為之但卻無金流往來(即假買賣真贈與)，惟此舉將妨害地政機關登記之確實，恐涉犯使公務員登載不實罪，不可輕忽。另有父母生前以無償方式將財產移轉登記至某子女名下，等到過世後，子女會對該移轉行為是借名還是贈與起爭執，如認定為借名，則借名人應返還該借名財產予全體繼承人作為遺產再行分割(參見最高法院99年度台上字第1652號民事判決)。
很多父母會擔心把財產贈與給子女之後，就失去保障而被棄養，故需要保留相當之控制權。基此，就生前贈與，父母亦可與受贈子女有默契或明白約定：其於父母在世時需承擔主要的扶養義務且在父母過世後應負擔祭祀之責。若是該子女獲得產權過戶後卻反悔棄養父母，父母得依民法第412條或第416條規定撤銷贈與，以資控制。此外，實務上亦存有一種家產安排方式：父母生前將名下財產「贈與」其子女或家屬，但仍保留該財產之管理、使用、收益之權限，待父母過世後，始由該財產之名義所有人取回管理、使用、收益之權限。法院認為上開附限制之贈與並非「借名」登記契約。蓋借名登記契約之出名者，就該財產僅為登記名義人並非實質所有權人，而附限制之贈與契約的登記名義人已為該財產之實質所有權人，僅其就受贈之財產於約定之範圍內就管理、使用、收益之權限受有限制而已(參見台灣高等法院 104年度上字第1060號民事判決)，值得注意。
除生前贈與之外，父母亦可考慮採用信託制度，例如將起家厝交付信託，由專業受託人成為起家厝之名義所有人，如此則產權集中易於管理，於父母在世將起家厝供父母居住，或出租後將租金供長輩安養之用，等到父母死亡之後則以扶育子女為重，將租金收益分配給後代，等到適當時機再分配財產，以共存共榮。如此一來，即使父母人老死去，亦能從墳墓裡伸出手來繼續掌控財產的管理，此「死人之手」可讓家產富過三代永續經營。
綜上所述，父母生前打拼獲得的起家厝與其他家產，如果希望兒女能共同守護家園並兼顧手足公平，得依繼承制度傳承給子女。惟形式上的公平卻可能導致資源利用的不經濟或是衍生糾紛，父母另可考慮生前即預先做好財產規劃，尋求妥適的分配方式。無論如何，父母老了除了身體要顧之外，也要運用智慧處理好這些生不帶來死不帶去的人間財富。